一、加減點數(shù)怎么計算?
根據(jù)中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR后，加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。
過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那么對應不同浮動比例下的利率，轉換后的加減點分別是多少呢?舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現(xiàn)在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執(zhí)行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數(shù)是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。

此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。

二、轉換后每個月按什么利率還?選擇不同的轉換時點有什么影響?
首先，我們要理解三個概念：
轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉換時，您和銀行需要協(xié)商確定：一是加減點數(shù)，具體計算方法見第一部分;二是重定價日和重定價周期。
重定價日：是指重新按照最新的定價基準(轉換前為貸款基準利率，轉換后為LPR)計算貸款執(zhí)行利率的時間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對應的日期。
重定價周期：重新確定執(zhí)行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價周期就是一年。
定價基準轉換為LPR后，利率在第一個重定價日前不會發(fā)生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價周期最短為一年。
若重定價日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此后年份以此類推。若重定價日為每年貸款發(fā)放的對應日，那么根據(jù)大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率;在重定價日之后轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
接著用上面的例子，假設2020年3月―2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實際情況很可能會有所變化，具體取決于當時的LPR報價)：

個人房貸將統(tǒng)一轉換為LPR定價,相對以前會有哪些變化

如果您的房貸是固定利率，無須切換。如果您的貸款是參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，根據(jù)中國人民銀行公告[2019]年第30號，您有兩種選擇：一是將以貸款基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款；二是轉換為固定利率貸款。要注意的是，您只有一次選擇轉換方式的機會，如果您已確定并完成轉換，就不可以再去更改了。

如果您選擇固定利率，那么就是以您轉換時的利率為準，一直到您貸款到期利率都不會變。這個選擇您可以根據(jù)自己的意愿和判斷，如果您認為未來大概率將進入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那轉換成以LPR為定價基準更有利。如果您認為未來LPR大概率呈上升趨勢，那轉換成固定利率貸款更有利。

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